前不久，紅餐網(wǎng)專欄作者顧亮和大家系統(tǒng)盤點門店選址中常見的5個“大坑”（點擊閱讀），今天，他將再和我們聊聊，評估選址是否合適的三個重要依據(jù)。

?區(qū)域選擇： ?

消費人群在哪，就要開在哪 ?

我之前操作了一家韓國知名咖啡品牌，它們在拓展中國大陸市場的時候，第一步都沒走好，把咖啡店開在了萬達金街，第一，周邊沒有寫字樓商務樓，第二萬達購物中心有星巴克，這樣的選址用通俗的比喻，就是把奢侈品放到平民窟賣，你認為會有消費嗎？

舉個簡單的例子，消費者首先是沖著萬達購物中心去的，要談事星巴克在一樓已經(jīng)截流了大部分商務客。休閑的顧客逛完購物中心累了，下到一樓也會首選星巴克喝一杯休息一下，只有剩余的很少一部分客流才會流向金街。在這當中，去金街的首選的還大都是正餐小吃，選擇咖啡的非常少。

受眾少，租金貴，人工貴，最后這家店半年時間就關門了。

△圖片來源：攝圖網(wǎng)

我們經(jīng)常聽到一句話，選擇比努力重要，運用到選址上也同樣適用。

很多老板盲目自信，認為酒香不怕巷子深，產(chǎn)品好，有品牌，顧客就會來，那為什么不反過來思考，星巴克為什么不開在金街這種地方呢？愛馬仕不開在這種地方呢？正確的做法是，你的品類消費人群在哪，在考慮盈虧平衡點的情況下，就要選擇性地開在哪。

奢侈品不可能放平民區(qū)銷售，初創(chuàng)品牌不建議放購物中心，為什么？購物中心里高手云集，打過仗和沒打過仗的哪個贏面高？

△圖片來源：攝圖網(wǎng)

什么品類對應什么樣的區(qū)域，為此，我列了這樣一張對應表供大家參考，但世事無絕對，有些品類可放多個重疊區(qū)，如飲品，既可以在步行街、旅游景區(qū)、學校文教區(qū)、購物中心等單獨的業(yè)態(tài)，也可以在周邊有學校文教區(qū)+寫字樓+購物中心的復合區(qū)。

表格是幫助我們明確門店選址方向，但不是絕對，不能死搬硬套，實際中還需靈活運用。

人流量測算：

預估營業(yè)額，控制風險?

人氣很旺的購物中心美食檔口是否穩(wěn)賺不賠？

之前有個做生煎的朋友跟我說某某購物中心人氣很旺，說這個商場五樓的美食檔口在招商，第一客流很多，第二商場員工及周邊寫字樓的白領也不少，所以他考慮進去，我勸他等我去考察了實地再做決定。

我第二天就去了現(xiàn)場，平時人氣確實不錯，但這個購物中心二樓就有很多性價比很高的美食，已經(jīng)截流了大部分的客流，人都有惰性，二樓就有我需要的美食為什么要跑5樓？

另外，五樓的業(yè)態(tài)是兒童服裝類，只有目的性很強的消費者才會上到這一樓，剩余去五樓的就只有貪圖便宜的購物中心員工以及周邊知道美食城價格的部分白領，人流量有限，客單價低，就算房租再實惠也很難實現(xiàn)盈虧平衡點。

這也是這家商場的美食城要重新改造招商的原因，但沒有從根本上解決病因，換批商家生意就會好嗎？

△圖片來源：攝圖網(wǎng)

我看了后，果斷的和這位老板用數(shù)據(jù)分析了事實，他聽后不由地嚇出一身冷汗。這位老板已經(jīng)是干了十幾年的老餐飲人了，都會因為不去實地考察人流業(yè)態(tài)，主觀判斷造成預判失誤及損失，所以，餐飲初創(chuàng)者在選址上更該勤勤懇懇來不得半點馬虎，畢竟投資的錢不是大風刮過來的。

測人流的辦法比較笨，但對于預估營業(yè)額，控制風險還是一個不錯的工具。那如何測算人流呢？我們以快餐面館舉例：

社區(qū)店： ?

可取3個上客集中時段做人流測點，早上時段6:00-9:30、中午時段10：30-14:00、下午16:30-20:00，平日選2天，周六日選2天，若店面雙面街路寬＞12米 ，則只需測算店面一側雙向人流；

△圖片來源：紅餐網(wǎng)攝

若店面雙面街路寬＜12米，則需測算店面兩側的雙向人流，門店人流量=（A+B）*50%；店面在轉角處則需測算店面A側雙向人流、店面B側雙向人流、店面轉角處C側雙向人流，人流量=A+B-C。

另外這里不得不和大家提一下捕捉率這個名詞，并不是所有經(jīng)過你店面的人流都是你的客流，百分百會進你的店，所以測算完人流，還要選三家旁邊的店看一下他們的人流及進店人數(shù)。

捕捉率=進店數(shù)/人流量 ?

平均捕捉率=捕捉率/3? ?

門店進店預測數(shù)=門店人流量*平均捕捉率? ?

門店銷售額預測=門店進店預測數(shù)*平均客單價 ?

購物中心店： ?

第一步：通過大眾點評排行榜及餓了么美團外賣銷售榜單，搜索附近同品類前三的門店。

第二步：測算這三家店2天中午晚上；2天周末中午晚上的進店人流量。

第三步：測算這三家店的營業(yè)額平均值=（A店人流*客單價+B店人流*客單價+C店人流*客單價）/3。

? ? 店鋪評估：

摸清店鋪背景，找到第一房東

1、店鋪情況 ?

未來5年是否有被違拆的可能？未來2年內是否有道路施工及地鐵建造的規(guī)劃？是否樓上有居民樓？

目前，北上廣等一二線城市對街邊店的環(huán)境衛(wèi)生整治力度還是非常大的，比如蘇州的331行動，樓上有居民的一律不準開餐飲店，假如不了解這樣的政策，你租了這樣的店，前期投的裝修費用就會有損失。

△圖片來源：攝圖網(wǎng)

2、房東背景 ?

很多初涉餐飲圈的小白，對這點容易忽視，就拿我一朋友來說吧，拿的店是轉讓店，直接從轉讓的老板手中拿過來的，這樣就會存在風險，真正的房東如果不同意，你的店鋪就會被收回，如果將來你要轉給別人，沒有房東同意，別人一般也不敢接，很難脫手。

所以，第一，轉讓店一定要和第一房東見面，第二，一定要和第一房東白紙黑字寫明，同意將來在合同期未到的情況下因經(jīng)營原因而被迫轉讓時，與新承租方重新簽訂協(xié)議。

3、房租價格談判 ?

提前打探附近店鋪的租金情況，做到談判前心中有數(shù)；租期能簽5年絕不簽3年，付款方式能付3押1的，覺不付6押1；盡量爭取1個月的免租期（一般都有1個月左右的裝修期）。

△圖片來源：攝圖網(wǎng)

4、工程現(xiàn)場情況 ?

• 要問房東要完整的房屋建筑結構圖，排水方面供水管徑不小于50mm。

• 電力供應200㎡以下的店不小于180千瓦，250㎡不小于200千瓦，300㎡不小于250千瓦。

• 空調工程要明確商場是否統(tǒng)一提供空調，特別是火鍋品牌要問清店內是否自己可以裝空調，因為夏天光靠商場的空調制冷是遠遠不夠的。

• 查看排煙管道，特別是社區(qū)店選址前一定要看是否具備布置排煙管道的空間，如果沒有絕對不能租。

• 檢查結構體如主梁、承重墻是否有裂縫，這個涉及到后期人員安全問題，很關鍵。

5、停車位 ?

可提供多少個車位，一是便于商家自己平時停車，二是便于商家的顧客停車。

結? 語 ?

光有這些選址依據(jù)是否能確保選址穩(wěn)妥呢？還不夠，餐飲小白還要學會用數(shù)據(jù)來分析。后續(xù)，顧亮老師還會和大家分享紹投資回報測算，用數(shù)據(jù)分析來幫助大家科學選址，敬請期待。